LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA (y III)

En esta última entrada sobre la reforma de la ley hipotecaria trataré sobre las modificaciones relativas a las subastas y posterior adjudicación de la vivienda.

1 Subastas más accesibles. Se facilita el acceso de terceros a la subasta del inmueble ejecutado que normalmente queda desierta y permite al banco adjudicarse la vivienda por un precio menor. La reforma reduce del 20% al 5%, sobre el valor de tasación del inmueble, el aval requerido a los postores interesados. En paralelo, se publicitará más cada subasta, desde la web del Ministerio de Justicia (aun no operativa), y se eleva de 20 a 40 días el plazo para depositar el remate de la subasta, lo que facilita al pagador la búsqueda de financiación para concluir la compra. Se recoge la posibilidad de condonar un 2% de la deuda si el deudor muestra la vivienda a potenciales compradores cuando aún habita en ella.

2. Proceso de adjudicación. La modificación fundamental en el campo de las subastas, sin embargo, es que se establece el precio de salida mínimo del inmueble en el 75% del valor de tasación que se le dio en el momento de conceder la hipoteca, en lugar de recurrir a nuevas tasaciones en un momento en que el precio de la vivienda ha podido desplomarse. A partir de ahí, además, si la subasta quedara desierta la entidad financiera no podrá adjudicarse la vivienda por menos del 70% del valor de subasta –en lugar del 60% actual.

3. Compartir la plusvalía. Otra estrategia destinada a reducir la deuda pendiente del hipotecado que pierde su vivienda es la obligación de que la entidad dedique a rebajar dicha cuantía el 50% de las plusvalías que obtenga si consigue vender el inmueble en los 10 años siguientes a su adjudicación.

4 Quitas sobre la deuda. A partir de que el deudor pierda su inmueble, la reforma establece dos calendarios de pago para que pueda beneficiarse de quitas sobre la deuda que le quede pendiente. Así, si el afectado es capaz de cubrir el 65% del montante en los cinco años siguientes o el 80% en 10 años, el resto de la deuda le sería condonado.

5. Dación en pago. La ley regula en un anexo un "código de buenas prácticas bancarias", de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito. En el caso de que una entidad de crédito asuma dicho código, se obliga, entre otras medidas, a aceptar la dación en pago si no hay otra alternativa.

De todas estas medidas, suscita dudas la viabilidad de compartir la plusvalía y reducir las quitas sobre la deuda, ya que estamos hablando de hasta diez años en que se puede exigir su aplicación. En cuanto a la medida "estrella" de la reforma, la dación en pago, su aplicación dependerá de la voluntad de la entidad de crédito de asumirla dentro del nuevo código de prácticas bancarias.